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CÓDIGO CIVIL
Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.
Artigo 1353
Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

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Resumo Jurídico

O Artigo 1353 do Código Civil: A Responsabilidade Pelo Condomínio

O artigo 1353 do Código Civil estabelece as regras sobre a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, um tema de grande relevância para a vida em condomínio. Em suma, o dispositivo determina que a obrigação de pagar as cotas condominiais recai sobre o proprietário do imóvel.

Pontos Essenciais do Artigo 1353:

  • Proprietário como Responsável Principal: A lei é clara ao designar o condômino proprietário como o devedor principal das despesas. Isso significa que, mesmo que o imóvel esteja alugado, a responsabilidade primária pela quitação dessas obrigações é de quem detém a propriedade.

  • Despesas Ordinárias e Extraordinárias: O artigo não faz distinção entre despesas ordinárias (como manutenção, salários de funcionários, contas de água e luz) e despesas extraordinárias (como reformas significativas, obras de melhoria). Ambas as categorias de gastos são de responsabilidade do proprietário.

  • Responsabilidade Solidária em Casos Específicos: Embora o proprietário seja o responsável principal, a lei prevê a possibilidade de responsabilidade solidária do possuidor do imóvel. Isso ocorre quando o condomínio decide, em assembleia, que o locatário (inquilino) também será responsável pelo pagamento das cotas. Nesse cenário, o condomínio poderá cobrar tanto do proprietário quanto do inquilino, e este último, se pagar, terá o direito de reaver o valor junto ao locador, conforme o contrato de locação. É crucial ressaltar que essa responsabilidade solidária do inquilino só existe se estiver expressamente prevista na convenção condominial e/ou deliberada em assembleia.

  • Natureza Propter Rem: A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza "propter rem". Isso significa que a dívida está atrelada à coisa (o imóvel) e não à pessoa. Assim, o novo proprietário de um imóvel responde pelas dívidas condominiais anteriores à sua aquisição, desde que comprovadas e não pagas pelo anterior proprietário, pois a dívida acompanha o imóvel.

Implicações Práticas:

  • Para Condomínios: O condomínio possui meios legais para cobrar os valores devidos, incluindo a execução judicial da dívida, que pode levar à penhora e venda do imóvel para quitação do débito.

  • Para Proprietários: É fundamental que os proprietários estejam cientes de suas obrigações e garantam que as cotas condominiais sejam pagas em dia, mesmo que o imóvel esteja locado. Recomenda-se incluir cláusulas claras no contrato de locação definindo quem será o responsável pelo pagamento das cotas condominiais e como esse pagamento será efetuado.

  • Para Inquilinos: Em casos onde a responsabilidade solidária é estabelecida, os inquilinos devem ter atenção especial para cumprir com o pagamento das cotas condominiais, evitando assim a geração de débitos e problemas futuros.

Em resumo, o artigo 1353 do Código Civil reforça a importância da colaboração de todos para a manutenção e o bom funcionamento do condomínio, estabelecendo a responsabilidade do proprietário como pilar fundamental no adimplemento das despesas comuns.